전월세 전환율과 반전전세계산에서 월세의 전환율과 반전전세보증부월세계산법
옛날에는 찬바람이 불어오는 가을이 되면 이사철이라 하여 동네 골목을 이사하는 트럭들이 줄을 서곤 했습니다.
비슷비슷한 서민들의 삶이 가을 햇살처럼 따스했고, 그래도 사는 즐거웠던 나날들이었습니다.
우리 집에 대한 꿈도 흔들흔들 커졌습니다.
하지만 지금은 이사철이라 집세도 집값도 뛰고, 전세로 살기도 쉽지 않을 만큼 변했어요.
오늘은 전세를 통해 월세의 전환율과 장단점, 그리고 보증부 월세라는 반전세의 계산법에 대해 알아봅니다.
사실 우리나라만 있다는 전세 제도는 서민들이 내 집을 살 때 이용할 수 있는 독특한 주택 사다리가 정착된 주택 임대차 제도입니다
집주인은 전세보증금으로 받은 큰돈으로 사업에 보태 쓸 수 있었고, 세입자는 일정 기간 안정적으로 주거생활을 하면서 조금씩 저축을 하며 내 집 마련의 꿈을 키울 수 있었습니다.
그러나 경제 상황이 변화하면서 전세를 내는 세입자들이 수익률을 계산하기 시작하고 정부 정책도 월세 전환을 빠르게 가속화하면서 점점 전월세 비중이 전월세 중심에서 월세 중심으로 기울고 있습니다
전월세 비율
참고로 서울지역 아파트의 전월세 비율은 2013년 75.9% 대 24.1%에서 2015~2016년 65.5% 대 34.5%로 크게 감소하였으나, 점차 조금씩 전세의 비중이 높아져 2020년 8월 현재 통계에서 전세가 전체의 71.9%, 그리고 전세를 포함한 월세가 전체의 71.9%, 그리고 전세를 포함한 월세가(월세)가 유지되고 있습니다.
통계를보면한국의주택시장특성상전세의비중이조금씩낮아지고있기는하지만급격히변화될것같지는않습니다.
반전의 기세란?
전세금이 급등하면 세입자들은 이를 견디지 못해 임대료와 월세로 전환할 수밖에 없습니다.
그것도 살고 있는 집의 임대인이 협력을 해 주는 경우에 말입니다.
반전세금은 용어에서 알 수 있듯이 완전 월세가 아닌 월세 보증금의 일정 부분을 내고 나머지는 월세로 내는 방식이지만, 완전 월세보다는 세입자의 주거비용 부담이 적습니다.
보증부 월세라고도 합니다.
“특히 전세금이 급등하면 직장도 가까워져서 전 살던 집에 계속 살고 싶은데, 집주인이 보증금을 시세에 맞춰 달라고 하면 전세로 협의해서 재계약을 하는 경우가 많습니다”
예를 들어 현재 2억원에 사는데 주변 전세금이 3억원이 넘으니 세입자가 1억을 올려달라고 하면 없는 집에 모은 돈이 없어 난감합니다.
이럴 때 집주인과 의논해서 1억원은 월세로 지불하는 조건으로 재계약하고 살 수 있습니다.
전월세 전환율
이 경우 월세 전환율 적용이 되는데, 전세 전환율이라고도 하는 이 전환율은 사실상 시중 이자율과 가장 밀접한 관계가 있습니다.
옛날에는 부동산사무소에 가면 이 지역의 월세가 1부인가 2부인가 하는 말이 있었는데, 이는 이자율로 많이 쓰이던 ‘몇부’라는 구식 용어입니다.
즉 월세를 전세에 비해 보증금 차액의 이자율로 보았다는 것입니다.
현재 전월세 전환율은 정부에서 2.5% 수준을 권고하지만 강제 규정은 아닙니다.
이것보다 낮을 수도 있고 높을 수도 있어요.
위의 예를 들어 집세를 계산해 보면 공식은 [(전세-월세보증금) × 전환율÷ 12개월 = 월세] 대출해 보면 전세보증금 (3억원) – 월세보증금 (2억원) × 2.5%12 (월) = 208,333원으로 되어 있습니다.
그렇기 때문에 세입자가 전세가격을 올릴 수 없는 대신 월 20만원을 추가로 내고, 집주인은 목돈 대신 월세를 받아서 다른 계획을 세우면 됩니다.
전세, 월세의 전환율을 계산하는 방법이 있습니다.
네이버 검색창에 전월세계산기를 누르시면 바로 계산되는 화면이 나옵니다.
여기서 위의 예시대로 전세→월세로 바꿔 보겠습니다.
전세금은 3억원(인상된 전세금), 보증금은 2억원(현 전세금), 전환율은 2.5%(정부 권장안)로 기재하며 전세금 인상률은 X로 표시한 뒤 ‘계산하기’를 클릭하면 다음과 같습니다.
위에서 계산한 내용과 똑같죠?
그럼 이번에는 반대로 월세→전세로 전환해 보면
보증금 2억원, 월세 208,333원이라고 기재하고 역시 임대료 인상률을 체크하고 ‘계산하다’를 누르면 160원 모자라는 3억원이 나오죠?
아무튼 유용하게 활용하시기 바랍니다.
오늘은 전세금 상승에 따른 대안으로 전세, 월세 등의 전환율과 계산법을 알아보았습니다.
감사합니다♠