점유이전금지 가처분 꼭 필요한가?

임대차 계약 기간 중 임차인이 차임 지급을 2회 이상 연체하는 경우 임대인은 임차인의 책임 있는 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
문제는 그런 경우에도 임대인이 강제력을 행사해 임차인을 나가라고 쫓아낼 수 없다는 겁니다.
임차인이 점유하는 아파트/주택/사업장에 들어가 “내 건물에서 즉시 나가라”고 유형력을 행사하거나 그 물건을 임의로 반출할 경우 오히려 임대인이 형사상 주거침입죄/업무방해죄 등의 책임을 물어야 할 소지가 발생할 수 있기 때문입니다.
이에 임대인으로서는 임차인의 책임 있는 사유에 의한 임대차 계약을 해지하고 적법하게 목적물을 돌려받기 위해 법정 절차를 거쳐야 하는데요.바로 그 절차가 명도소송입니다.

명도란 토지/건물 등의 인도를 인도한다는 의미로 명도소송 승소 판결을 받아 임차인에게 목적물 점유 상태를 임대인에게 완전히 넘겨받을 수 있는 것입니다.
끝날 때까지 끝난 것은 아니다

그러나!
승소 판결을 받았다 하더라도 임차인이 임의로 그 점유 상태를 임대인에게 이전하지 않으면 승소 판결문에 집행력을 부여받아 강제집행 절차를 개시해야 하는 부차적인 문제가 발생합니다.
게다가 통상 본안소송의 경우 최소 6개월의 시간이 소요되기 마련인데요.소송 도중 임차인이 해당 목적물을 무단 전대하여 새로운 임차인이 목적물을 점유하게 되는 경우 임차인을 피고로 받은 승소 판결로서는 새로운 임차인에게 그 집행력을 행사하지 못하는 문제가 발생할 수도 있습니다.
때문에 명도소송 장기전에 들어가기 전 판결 이후 집행 문제까지 고려해 이에 대한 대책/대응책으로 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청’을 필수적으로 진행해오고 있습니다.
부동산점유이전금지가처분신청을 통하여 임차인(채무자)이 본안소송 중에 그 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하는 것을 금지할 수 있습니다.

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부동산 점유이전금지 가처분결정 사례

특히 점유이전금지가처분결정에 따른 집행방법으로 가처분상태임을 알리는 벽보가 부착되거나/구역을 정하여 그 내용이 공시되므로 소송중인 임차인의 ‘무단전대’를 미연에 방지할 수 있게 됩니다.
아울러 가사임차인이 가처분결정에 반하여 그 점유상태를 임의변경하였다고 하더라도 새로운 임차인은 그러한 사정으로 임대인에게 대항할 수 없으므로 후일 본안소송에서 승소하여 보다 원만하게 점유를 인도받을 수 있을 것입니다.

가처분은 확정판결로서 그 권리관계가 명확하게 결정되기 전에 임시지위를 정하는 절차이기 때문에 누군가에게는 장차 누리게 될 이익이 담보될 수도 있고 누군가에게는 부득이한 손해가 발생할 수도 있습니다.
따라서 가처분 신청 시에는 보전하고자 하는 권리를 구체적으로 소명해야 하며 가처분이 아니면 다른 방법으로 그 권리를 보전할 수 없다는 필요성도 명확히 소명되어야 합니다.
[출처] 점유이전금지 가처분 꼭 필요한가? 임대인 명도 소송 | 작성자 김세라 변호사

부동산 점유 이전 금지 가처분 1)우리 민사 소송 법은 당사자 계승 주의를 취하고 변론 종결 전 승계인에 판결의 효력이 미치지 않기 때문에 인도 청구의 본안 소송 중에 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안 소송에서 패소할 수밖에 없고 그러므로 새로 그 제삼자를 상대로 소송을 제기하거나 혹은 민사 소송 법 제82조 등에 의한 상기 제삼자에 소송을 인수 소송을 유지할 수밖에 없다.
그러나 점유 이전 금지 가처분을 받아 두면 그 이후에 점유 이전을 받은 자는 가처분 채권자에 맞서지 못하고 당사자가 항정되므로 이런 예상 못한 손해를 예방할 수 있다.
2)채권자가 가처분 결정의 원본을 가지고 집행관에 집행을 위임함으로써 집행한다.
집행관은 채권자, 채무자 또는 그 대리인의 참여 아래 목적물을 집행관이 보관하고 있는 것을 밝혀공시를 목적물의 적당한 장소에 부치고 채무자에 가처분의 뜻을 고지함으로써 집행한다.
이 공시는 집행관보관의 효력 발생과 존속 요건이 아니고 대항 요건도 아니고 단순히 제삼자의 개입으로 집행 상태의 침해나 효과의 감소를 방지하고 심지어 본안 판결의 집행으로 불이익을 당할지도 모른다 사실을 제삼자에게 경고하는 효과가 있음에 불과하다.
다만 이 공시를 손괴 하면 형법 제140조(공무상 비밀 표시 무효죄)등이 적용된다.
부동산점유이전금지가처분1) 우리 민사소송법은 당사자 승계주의를 취하고 있어 변론종결 전 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않으므로 인도청구 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안소송에서 패소할 수밖에 없으며, 따라서 새로이 그 제3자를 상대로 소송을 제기하거나 민사소송법 제82조 등에 의하여 상기 제3자에게 소송을 인수하여 소송을 유지할 수밖에 없다.
그러나 점유이전금지가처분을 받아두면 그 후에 점유이전을 받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고 당사자가 항정되므로 위와 같은 예상치 못한 손해를 예방할 수 있다.
2) 채권자가 가처분결정의 정본으로써 집행관에게 집행을 위임함으로써 집행한다.
집행관은 채권자, 채무자 또는 그 대리인의 참여 하에 목적물을 집행관이 보관하고 있음을 밝히는 공시를 목적물의 적당한 장소에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 고지함으로써 집행을 실시한다.
이 공시는 집행관보관의 효력발생이나 존속요건이 아니며, 또한 대항요건도 아니며, 단순히 제3자의 개입에 의하여 집행상태의 침해나 효과의 감소를 방지하고 나아가 본안판결의 집행에서 불이익을 받을지도 모른다는 취지를 제3자에게 경고하는 효과가 있을 뿐이다.
다만 이 공시를 손괴하면 형법 140조(공무상 비밀표시무효죄) 등이 적용된다.
부동산점유이전금지가처분1) 우리 민사소송법은 당사자 승계주의를 취하고 있어 변론종결 전 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않으므로 인도청구 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안소송에서 패소할 수밖에 없으며, 따라서 새로이 그 제3자를 상대로 소송을 제기하거나 민사소송법 제82조 등에 의하여 상기 제3자에게 소송을 인수하여 소송을 유지할 수밖에 없다.
그러나 점유이전금지가처분을 받아두면 그 후에 점유이전을 받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고 당사자가 항정되므로 위와 같은 예상치 못한 손해를 예방할 수 있다.
2) 채권자가 가처분결정의 정본으로써 집행관에게 집행을 위임함으로써 집행한다.
집행관은 채권자, 채무자 또는 그 대리인의 참여 하에 목적물을 집행관이 보관하고 있음을 밝히는 공시를 목적물의 적당한 장소에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 고지함으로써 집행을 실시한다.
이 공시는 집행관보관의 효력발생이나 존속요건이 아니며, 또한 대항요건도 아니며, 단순히 제3자의 개입에 의하여 집행상태의 침해나 효과의 감소를 방지하고 나아가 본안판결의 집행에서 불이익을 받을지도 모른다는 취지를 제3자에게 경고하는 효과가 있을 뿐이다.
다만 이 공시를 손괴하면 형법 140조(공무상 비밀표시무효죄) 등이 적용된다.
부동산점유이전금지가처분1) 우리 민사소송법은 당사자 승계주의를 취하고 있어 변론종결 전 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않으므로 인도청구 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안소송에서 패소할 수밖에 없으며, 따라서 새로이 그 제3자를 상대로 소송을 제기하거나 민사소송법 제82조 등에 의하여 상기 제3자에게 소송을 인수하여 소송을 유지할 수밖에 없다.
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